Cómo elegir una compañía hipotecaria
Una compañía hipotecaria responsable puede ayudarle a obtener flexibilidad financiera y a lograr sus metas. Deberá cumplir con los términos y condiciones del contrato de préstamo que firme, por lo que es fundamental que entienda exactamente lo que está firmando.
Cuando necesite una compañía hipotecaria responsable, busque estas características:
- Compañía establecida
- Buena reputación
- Que responda a sus preguntas
- Que proporcione todo por escrito
- Que le dé tiempo para decidir
Además, recuerde pedir referencias a fuentes en las que confíe.
PASOS EN EL PROCESO DE PRÉSTAMO
Esta es la secuencia de pasos en el proceso de préstamo hipotecario.
Nota: el seguro de título es una póliza que protege al comprador de una casa y/o a la compañía hipotecaria contra pérdidas debido a un error o disputa relacionada con el título, el documento que prueba la titularidad de la propiedad.
TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
La tabla a continuación proporciona una perspectiva general de los tipos de programas hipotecarios disponibles con más frecuencia. (Tenga en cuenta que estos tipos pueden superponerse. Por ejemplo, una compañía hipotecaria puede proporcionar un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda [FHA, por sus siglas en inglés] con tasa ajustable). Consulte a los especialistas en financiamiento hipotecario para obtener detalles sobre las opciones de financiamiento. Ellos pueden ayudarle a determinar qué préstamo se ajusta a sus necesidades.
| Tipo de préstamo hipotecario | Características clave | Beneficios para el cliente | Situación del comprador de una casa |
| Tasa fija a 30 años | La tasa de interés (y los pagos de capital e interés mensuales) permanece igual (fija) durante la vigencia del préstamo. Si los pagos se realizan según lo acordado, el saldo del préstamo será de $0 al final del plazo. | Proporciona protección contra el aumento de las tasas de interés. Los pagos predecibles facilitan la administración del presupuesto a futuro. | Es especialmente atractivo en un entorno con tasas de interés bajas. Es ideal si tiene pensado permanecer en su nueva casa durante un largo período, tiene ingresos fijos o que van aumentando poco a poco, y tiene una tolerancia menor al riesgo financiero. |
| Tasa fija a 15 años | La tasa de interés permanece igual durante la vigencia del préstamo; por lo general, las tasas de interés son ligeramente más bajas que las tasas fijas a 30 años. | El préstamo se liquida antes, lo cual le ahorra una cantidad de dinero importante durante la vigencia del préstamo. | Los compradores que vean su casa como una inversión y puedan o deseen realizar pagos más altos del préstamo hipotecario pueden acumular valor neto sobre la misma más rápidamente. |
| Hipotecas con tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) | La tasa de interés (y los pagos de capital e interés mensuales) se ajusta periódicamente en función de un índice. La tasa inicial se puede fijar durante diferentes períodos. Algunas compañías hipotecarias ofrecen períodos introductorios de uno, tres, cinco, siete o diez años. Por lo general, la tasa se vuelve a ajustar anualmente después del período introductorio. | La tasa de interés inicial (y el pago mensual) suelen ser más bajos que los de una hipoteca de tasa fija, después de lo cual la tasa se ajusta periódicamente, en función de un índice del mercado. Los prestatarios suelen estar protegidos contra los aumentos excesivos en las tasas por medio de límites en los ajustes anuales y de por vida. | Una ARM puede ser una buena opción para los prestatarios que tienen pensado vivir en su casa durante un período breve o que pueden arreglárselas para efectuar pagos mensuales más altos después del ajuste de la tasa. |
| Préstamo global | Ofrece pagos fijos durante un período de tiempo (generalmente de 5 a 7 años), seguidos de un pago grande, conocido como pago global, del saldo restante del préstamo. El monto del pago mensual no es suficiente para reintegrar el saldo durante el plazo programado. Por ejemplo, los pagos se basan en un plazo a 30 años; sin embargo, el préstamo vence y es pagadero en 5 años. | La tasa de interés suele ser más baja que la de un préstamo de tasa fija a 30 años. | Es una elección común de los compradores de una casa que están seguros de que se mudarán o refinanciarán en un plazo de 5 a 7 años. |
| Préstamo para renovaciones | Financia la compra de una casa y proporciona fondos adicionales para mejorarla o renovarla. | La cantidad de dinero que se puede prestar se basa en el valor futuro de la casa después de las mejoras. | Es ideal para el comprador de una casa que desea adquirir una casa antigua y restaurarla o una casa que requiere remodelación para satisfacer las necesidades de su familia. |
| Préstamo de construcción | Ofrece dos tipos de programas: uno que financia la compra de una casa recién construida y otro que financia la construcción en sí, más la compra de la casa terminada. | Los préstamos para nueva construcción pueden ofrecer opciones, como una garantía de tasa extendida o un préstamo provisional. | Es ideal para el comprador de una casa que desea construir una nueva casa, en un lote dentro de una comunidad o comprando un terreno y contratando a un constructor en forma independiente para construir la nueva casa a fin de satisfacer las necesidades de su familia. |
| Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) | La FHA asegura una amplia variedad de préstamos hipotecarios ofrecidos por muchas compañías hipotecarias. | Requisitos de pago inicial bajo. Límites de préstamo basados en la ubicación geográfica. Pautas de calificación generalmente más flexibles. Uso de fondos donados para el pago inicial y/o los costos de cierre. | Compradores de casas que adquieren una vivienda con un pago inicial pequeño, que podrían estar superando problemas con el crédito que incluyen un historial de crédito limitado o menos que perfecto, y/o necesitan la ayuda de un miembro de la familia o un amigo como cofirmante para calificar. |
| Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) | El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) garantiza préstamos hipotecarios ofrecidos por muchas compañías hipotecarias. | Requisitos de pago inicial bajo o nulo. Una amplia variedad de opciones de tasas, plazos y costos. Pautas de calificación flexibles. Uso de fondos donados para los costos de cierre. | Personal militar en servicio activo y veteranos que califiquen, y sus cónyuges, que compren una casa por primera o por segunda vez. |
Sugerencias para comparar préstamos
Pregunte acerca de los “puntos”. Los puntos son cargos que las compañías hipotecarias les cobran a los prestatarios. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. Muchos programas de préstamo le permiten recibir una tasa de interés con descuento si paga puntos u otros cargos. Consulte si la tasa de interés que la compañía hipotecaria le cotiza refleja el pago de puntos.
Pregúnteles a las compañías hipotecarias acerca de la Tasa Porcentual Anual (APR, por sus siglas en inglés). Cuando quiera determinar qué préstamo probablemente le costará más, la Tasa Porcentual Anual (APR) es una manera rápida de realizar una primera comparación. La Tasa APR toma en cuenta la tasa de interés de un préstamo, el plazo y los cargos para ilustrar el costo total del crédito expresado como una tasa anual. Esto le permitirá comparar diferentes préstamos.
OBTENGA LA PREAPROBACIÓN
Obtener la preaprobación le permite comprar una casa con confianza. Antes de solicitar un préstamo, una compañía hipotecaria puede darle una “precalificación”. Esto significa que ellos calculan qué cantidad de financiamiento podría recibir.
Después de completar una solicitud de préstamo y de que la compañía hipotecaria haya analizado su crédito en más detalle, podrá proporcionarle una “preaprobación”, una carta por escrito que confirma el precio de la casa que puede comprar. Obtener la preaprobación les permite a usted y a otras personas verificar, por escrito, que califica para un monto de préstamo hipotecario específico. Con su preaprobación en mano, ya está listo para buscar su nueva casa. La compañía hipotecaria analizará la aprobación definitiva más adelante en el proceso, después de que haya encontrado la casa que desea comprar.
Obtener la preaprobación:
- Le ayuda a acotar su búsqueda a propiedades dentro de sus límites de precios;
- Le da la confianza de saber que podrá obtener un préstamo hipotecario por un monto específico;
- Les ratifica a los vendedores de casas que su oferta es seria porque su financiamiento ya está en marcha; y
- Ayuda a acelerar el proceso de obtener un préstamo hipotecario una vez que ha encontrado una casa para comprar.
COMPLETE LA SOLICITUD DE PRÉSTAMO
Este recurso le ayudará a entender las diferentes partes de su solicitud de préstamo. Le explicará qué buscan las compañías hipotecarias, y le dará algunas ideas sobre lo que debe hacer si su préstamo es rechazado.
Palabras que debe conocer
Las solicitudes de préstamo utilizan muchas palabras que quizás no entienda. Aquí encontrará una rápida perspectiva general:
Datos personales
Nombres completos, domicilio(s) durante los últimos dos años y números de Seguro Social de todos los prestatarios. Información sobre el empleo de usted y de su cónyuge durante los últimos dos años, incluido el nombre, la dirección y el número de teléfono del empleador.
Ingresos
La cantidad y la(s) fuente(s) de ingresos regulares (generalmente no incluye la pensión alimenticia y la manutención para hijos) para todos los prestatarios.
Activos
Información sobre todos los activos que utilizará para calificar para el préstamo (como cuentas de cheques y de ahorros, acciones y bonos, planes para la jubilación y otros bienes raíces de su propiedad), incluidos el nombre del banco, el tipo de cuenta y el saldo. También se le pedirá que proporcione la fuente de los fondos para el pago inicial.
Deudas y obligaciones
Información sobre todas las deudas y obligaciones financieras pendientes. Nombres de acreedores y saldos pendientes para todos los préstamos y los pagarés pagaderos; pensión alimenticia; manutención para hijos; y otras obligaciones. Bienes raíces propios, incluida dirección de la propiedad, valor de mercado, gravámenes pendientes, ingresos por arrendamiento, pagos hipotecarios, impuestos, seguro y cuotas de mantenimiento. La mayor parte de esta información, pero no toda, puede encontrarse en su informe de crédito.
Referencias de crédito
Información sobre préstamos o deudas que hayan sido pagados y cualquier otra referencia de buenos antecedentes de crédito.
Información de la propiedad
Datos específicos sobre la propiedad que quiere comprar, si ya ha elegido una.
Nota: en algunos casos, podría tener que proporcionar documentos adicionales para verificar sus ingresos y el efectivo disponible, o solicitar a las agencias de información crediticia que corrijan los elementos de su informe de crédito que usted considera incorrectos.
CÓMO TOMAN SU DECISIÓN LAS COMPAÑÍAS HIPOTECARIAS
¿Cómo deciden las compañías hipotecarias si prestarle o no dinero? Muchos analizan los 5 parámetros del crédito. Algunas compañías hipotecarias desarrollan “tarjetas de puntuación” para decisiones de préstamo utilizando los 5 parámetros del crédito y otros factores.
Carácter
Cuando los prestamistas evalúan el carácter, analizan la estabilidad, por ejemplo, cuánto hace que vive en su domicilio actual, cuánto hace que tiene su empleo actual y si tiene buenos antecedentes de pagar sus cuentas puntualmente y por completo.
Capacidad
Sus otras deudas y gastos podrían afectar su capacidad para pagar el préstamo. Por lo tanto, los acreedores evalúan su relación entre deudas e ingresos, es decir, cuánto debe en comparación con cuánto gana. Cuanto más baja sea su relación, más confiarán los acreedores en su capacidad para pagar el dinero que pida en préstamo.
Capital
El capital se refiere a su patrimonio neto, el valor de sus activos menos las deudas que tiene. En términos simples, la cantidad de bienes que posee (por ejemplo, automóviles, bienes raíces, efectivo e inversiones) menos la cantidad que adeuda.
Colateral
El colateral hace referencia a cualquier activo de un prestatario (por ejemplo, una vivienda) del cual una compañía hipotecaria tenga derecho a apropiarse y usar para pagar la deuda si el prestatario no puede realizar los pagos del préstamo según lo acordado. Algunos prestamistas pueden exigir una garantía además del colateral. Una garantía significa que otra persona firma un documento en el que promete pagar el préstamo si usted no puede hacerlo.
Condiciones
Los prestamistas podrían tener en cuenta una cantidad de circunstancias externas que podrían afectar la situación financiera del prestatario y su capacidad de pago como, por ejemplo, lo que está sucediendo en la economía local.
Motivos por los que podría no otorgarse un préstamo
Cuando una compañía hipotecaria rechaza su solicitud, puede ser confuso y frustrante. Estos son algunos de los motivos:
- Empleo irregular
- No tener suficientes ingresos para reintegrar el préstamo
- Historial de crédito deficiente (lento reembolso de otros préstamos)
- Falta de historial de crédito
- Muy poco tiempo en el lugar de residencia
- Pago inicial insuficiente
Medidas que puede tomar para que la compañía hipotecaria reconsidere la decisión
Si una compañía hipotecaria rechaza su solicitud, no se lo tome personal. Lea acerca de la Equal Credit Opportunity Act [Ley de Igualdad de Oportunidades Crediticias] (ECOA, por sus siglas en inglés) y sus derechos como prestatario. También puede probar estas medidas:
- ¿No tiene un historial de crédito? Averigüe si factores tales como el pago del arrendamiento o las cuentas de servicios públicos podrían tenerse en cuenta. Considere la posibilidad de solicitar una tarjeta de crédito con un límite bajo, realizar pequeñas compras y pagar puntualmente para contribuir a aumentar su crédito.
- Averigüe si al evaluar su solicitud se tuvieron en cuenta todas sus fuentes de ingresos.
- Liquide una parte de su deuda existente.
- Busque un cofirmante confiable que sea aceptable para la compañía hipotecaria.
- Ofrezca realizar un pago inicial más grande de ser posible.
- Averigüe si existen errores en la información que la agencia de información crediticia le proporcionó a la compañía hipotecaria.
VOCABULARIO RELACIONADO CON LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Debido a que las casas tienen un precio muy alto, la mayoría de las personas piden prestado parte del dinero (o casi todo) que necesitan para comprar una casa. Para asegurarse de estar bien preparado, debe familiarizarse con cierto vocabulario básico, así como con los diferentes tipos de préstamos.
Las compañías hipotecarias utilizan muchas palabras que quizás no entienda. Aquí incluimos una actividad rápida para enseñarle los aspectos básicos. Haga clic en cada palabra para ver la definición.
Una hipoteca es un préstamo que le ayuda a comprar una casa. A cambio de prestarle el dinero para comprar la casa, usted le promete a la compañía hipotecaria reintegrar los fondos a lo largo de un período de tiempo con cierto costo.
Cada pago hipotecario que usted efectúa incluye capital e interés. El capital es el monto que pide prestado sobre la base del precio de venta de la casa. El interés es el costo de pedir dinero prestado, el monto que la compañía hipotecaria le cobra por el préstamo. Algunos pagos hipotecarios también incluyen los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Esto se denomina depósito en garantía.
Un préstamo hipotecario está garantizado por la propiedad inmueble comprada. Esto significa que la propiedad respalda su promesa de pago. Si usted deja de pagar el préstamo, la compañía hipotecaria tiene el derecho de asumir la titularidad de la propiedad y de usar el producto de la venta de la propiedad para pagar la deuda.
Muchos bancos ofrecen préstamos hipotecarios, y algunos prestamistas se especializan en dar préstamos para hipotecas.
Los prestamistas deben proporcionarles a los prestatarios un documento que incluya todos los costos estimados asociados con la obtención del préstamo hipotecario. Esto se denomina Formulario de Estimación del Préstamo y Declaración de Cierre.
La tasa que un banco le cobra a una persona por prestarle dinero. El banco le informará qué tasa de interés le cobrará, pero también puede calcularse dividiendo el monto del capital (es decir, el monto prestado) por los intereses cobrados. Por ejemplo, si pagara $5,000 de intereses por año para un préstamo de $100,000, la tasa de interés sería 5,000 dividido por 100,000, o el cinco por ciento (5%).
Una hipoteca de tasa fija es un préstamo con una tasa de interés que permanece igual durante la vigencia del préstamo.
Una hipoteca con tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que puede cambiar en función de un índice, generalmente la Tasa Preferencial, o que cambia en fechas programadas para reflejar las condiciones del mercado.
Un período a lo largo del cual está programado que se reintegre un préstamo. Por ejemplo, un préstamo hipotecario puede tener un plazo de 30 años, lo que significa que deberá reintegrarse dentro de los 30 años.
El monto de un préstamo en relación con el valor de la propiedad. Por ejemplo: un préstamo de $80,000 sobre una propiedad que tiene un valor de $100,000 tendría una LTV del 80%. Si hay más de un préstamo, esto se denomina relación “combinada” entre el préstamo y el valor (CLTV, por sus siglas en inglés).
Una estimación profesional del valor de mercado de una propiedad en un momento determinado. (El valor de mercado es el precio realista al que se vendería una propiedad en función de los precios de venta recientes de propiedades similares en la misma área).
El día y horario en que se firman los documentos finales del préstamo hipotecario y se transfieren todos los pagos necesarios para completar la compra de una casa.
TENGA CUIDADO CON LAS PRÁCTICAS DE PRÉSTAMO ABUSIVAS
Esté atento a cualquier práctica poco ética durante su proceso de préstamo. Las prácticas injustas, engañosas o fraudulentas podrían incluir:
Alentarle a incluir información falsa
Si una compañía hipotecaria ha cambiado algo en su información de ingresos o gastos o deja los ingresos en blanco, no firme la solicitud de préstamo.
Pedirle que firme documentos del préstamo incompletos
Nunca firme un documento de préstamo al que le falte información. No trabaje con una compañía hipotecaria que le pida que firme un documento que no está completado en su totalidad o de manera correcta.
Táctica de venta para “engancharlo”
Una táctica para “engancharlo” ocurre cuando una compañía hipotecaria hace promesas a fin de concretar la venta, pero luego da marcha atrás en las promesas después de la venta. Para evitar esto, es fundamental leer detenidamente y entender el contrato antes de firmarlo. Cuestione cualquier cosa que figure en el documento que no coincida con lo que le dijeron. No firme el contrato si algo no está claro, está incompleto o no es lo que le prometieron.
Cobro por pagos del préstamo
Algunas compañías hipotecarias pueden cobrarle hasta $1,000 por el “privilegio” de pagar su préstamo cada dos semanas. Si bien esto puede disminuir el total de intereses que pagará durante la vigencia del préstamo y el tiempo que le llevará pagarlo por completo, a menudo esas cuentas pueden establecerse sin cargo o por un cargo por única vez de unos cientos de dólares.
Anuncios y promesas de “¿No tiene crédito? ¡No hay problema!”
Estas suelen ser señales de advertencia de estafas. A los consumidores que responden a esos anuncios se los guía a través de un proceso de solicitud ficticio e incluso pueden llegar a recibir documentos de aprobación del préstamo falsos. Para recibir el préstamo aprobado, les ordenan pagar dinero por adelantado en concepto de cargos y servicios y, en cambio, terminan perdiendo su dinero y, en algunos casos, sus casas.
Promesas de refinanciar el préstamo con una mejor tasa en el futuro
Nadie puede hacerle esa promesa. En cambio, consulte a la compañía hipotecaria si hay algo que pueda hacer para obtener una mejor tasa ahora.
No explicarle los términos y las características del préstamo
Los pagos globales son pagos grandes, en una suma global, que vencen en el momento de la finalización del plazo. Antes de aceptar un préstamo global, asegúrese de entender plenamente y de estar preparado para pagar el saldo del préstamo a su vencimiento.
