LA COMPRA DE UNA CASA PASO A PASO

A continuación se incluye un resumen de los pasos sugeridos en el proceso de compra de una casa: antes de comprar su primera casa, es importante analizar su situación. Si decide que está listo para ser propietario de una casa, es conveniente buscar un préstamo hipotecario antes de buscar su nuevo hogar.

  1. Obtenga más información sobre la compra de una casa. Asista a un taller informativo para compradores de casas.
  2. Decida si arrendar o comprar es lo más conveniente para usted en este momento.
  3. Descubra qué precio puede permitirse pagar por una casa.
  4. Busque su préstamo hipotecario antes de buscar su casa. Solicite la preaprobación de una hipoteca y obtenga una carta de preaprobación de su compañía hipotecaria. Al tener su poder adquisitivo verificado, su oferta se destacará ante los vendedores de casas.
  5. Elija un agente de bienes raíces para que lo ayude a buscar, presentar ofertas y comprar su casa.
  6. Busque casas a la venta dentro de sus límites de precios.
  7. Haga una oferta por la casa que desea comprar. Prepárese para llegar a un arreglo en las negociaciones del precio; con frecuencia, el precio solicitado y el precio de venta de una casa son diferentes. Su agente de bienes raíces puede: brindarle información sobre ventas recientes de casas similares; ayudarle a presentar su oferta y realizar un depósito de “buena fe”; y desempeñarse como su intermediario y asesor durante las negociaciones.
  8. Solicite una inspección de la casa a cargo de profesionales.
  9. Su compañía hipotecaria ordenará una tasación y una investigación de título de propiedad.
  10. Complete el proceso de tramitación de un préstamo hipotecario: proporcione la información necesaria para convertir la preaprobación en una aprobación oficial; reciba un Formulario de Estimación del Préstamo y Declaración de Cierre con el efectivo necesario para el cierre y el pago hipotecario mensual; asegúrese de que se hayan cumplido todas las condiciones de aprobación de su préstamo.
  11. Adquiera las pólizas de seguro relacionadas con la casa que sean obligatorias y opcionales.
  12. Realice una inspección de revisión final de la casa.
  13. Organice la transferencia de las cuentas de servicios públicos.
  14. Asista al cierre. Revise detenidamente todos los documentos relacionados con la venta de la casa. Pague la totalidad de los costos con un cheque certificado. Firme todos los documentos del préstamo y la escritura y ¡disfrute de la casa propia!
  15. Múdese.
  16. Mantenga su casa y su inversión financiera. Esté atento a las tareas de mantenimiento y otras reparaciones. Mantenga un historial de pagos congruente para prevenir la ejecución hipotecaria.
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ELABORE UNA ESTRATEGIA PARA COMPRAR SU PRIMERA CASA

Siga estas sugerencias para crear su propio plan de compra de una casa:

Decida qué necesita en una casa. Considere la superficie, la cantidad de habitaciones y baños, características tales como un garaje, un jardín con cerca, el vecindario, y la proximidad a autopistas, transporte público o compras.

Cree una estrategia para ahorrar el dinero que necesitará para comprar una casa. Haga una lista de todos sus gastos mensuales, y luego decida qué recortes puede hacer y durante cuánto tiempo. El tiempo que le llevará ahorrar será diferente dependiendo de sus metas, su flujo de efectivo y otras circunstancias. Revise sus avances una vez al mes para verificar cómo le está yendo.

Crear un presupuesto y ceñirse a él es una excelente manera de comenzar.

Los miembros de las fuerzas armadas tienen que considerar algunas necesidades específicas al comprar una casa.

Si tiene una familia, toda la familia forma parte de su panorama financiero. Por eso, contemple la posibilidad de hacerlos participar en el proceso de planificación. Siéntense como familia a hablar sobre la meta de ser propietarios de una casa. Al invitar a todos a trabajar juntos para lograr la misma meta, podrá evitar conflictos sobre cómo se gasta el dinero y podrá ahorrar el dinero que necesita con mayor rapidez.

Llevar un registro de lo que gasta le ayudará a ceñirse a su estrategia financiera. Haga que su sistema de mantenimiento de registros sea lo más simple posible, para que no le ocupe demasiado tiempo.


ANTES IR A BUSCAR CASAS

Si decidió que ya está listo para comprar una casa, hay algunos pasos importantes que debe seguir antes de iniciar la búsqueda. Sería conveniente que evalúe cuánto puede pagar, que elija una compañía hipotecaria y que obtenga la preaprobación de un préstamo. Muchos expertos financieros sugieren obtener la aprobación de su préstamo hipotecario antes de buscar su casa, a fin de asegurarse de saber cuánto puede gastar y pagar con comodidad.

familia feliz

SELECCIONE UN AGENTE DE BIENES RAÍCES

Un buen agente de bienes raíces puede ayudarle a definir qué es lo que quiere en una casa, a buscar casas en vecindarios que satisfagan sus necesidades, y proporcionarle datos sobre ventas recientes de casas en el área. Los agentes también pueden ayudar a responder preguntas sobre las propiedades que le interesan, por ejemplo, las tasas de impuestos y los reglamentos de edificación. Cuando encuentre una casa que le guste, su agente puede ayudarle a armar una oferta y actuar como intermediario entre usted y el vendedor. Puede ayudarle a llegar a un acuerdo de manera más rápida y sencilla.

Considere entrevistar a, por lo menos, 2 o 3 agentes. Dígales qué le interesa. Averigüe si tienen experiencia en la zona en la que desea comprar. Pregúnteles si pueden proporcionarle información adicional sobre una propiedad o vecindario, y luego compruebe con qué eficacia y rapidez responden a su solicitud.

Cómo encontrar un agente

  • Pida referencias a familiares, amigos o vecinos
  • Busque nombres de agentes en los carteles de “En venta” de los vecindarios que le interesen.
  • Pida sugerencias a su compañía hipotecaria
  • Visite los sitios Web de compañías de bienes raíces locales

Pasos para la compra de una casa

Comprar una casa implica muchos pasos. Quizás parezca confuso, pero entender los aspectos básicos del proceso de compra de una casa puede hacerlo más fácil.

Antes de comenzar a buscar casas, considere la posibilidad de asistir a una clase para compradores de casa por primera vez, comprender qué está buscando y cuánto puede pagar, y obtener la preaprobación de un préstamo.

Una vez que haya encontrado un agente de bienes raíces de buena reputación, puede comenzar a mirar casas; si bien a algunas personas puede parecerles divertido, a otras les resulta estresante. Es conveniente que preste atención a la ubicación. Piense en todos los aspectos: desde el trabajo, las tiendas y los restaurantes locales, hasta los patrones de tráfico. Si está pensando en comprar una casa en un lugar lejos de donde vive actualmente, asegúrese de programar un viaje desde la nueva localidad en la que está pensando a los lugares a los que va habitualmente. Esto le ayudará a entender mejor si la ubicación de la nueva casa es conveniente para usted.

Al buscar un nuevo hogar, posiblemente verá montones de casas. Asegúrese de pensar en los criterios que estableció: ubicación, distritos escolares, antigüedad de la casa, cimientos, techos, ventanas, etc. Trate de ver más allá del color de la pintura y la decoración actuales. Si encuentra una casa que le encanta, no se apure. Resístase a la respuesta emocional y, en cambio, haga una lista de ventajas y desventajas. Tómese su tiempo para tomar una decisión

Después de que encuentre la casa que desea, deberá hacer una oferta. Su agente de bienes raíces le ayudará a elaborar la oferta y a presentársela al vendedor.

Con frecuencia, el precio solicitado y el precio de venta de las casas son diferentes. Cuando haga su oferta, propondrá un precio de compra, el plazo en el que desea asumir la titularidad, el monto de su pago inicial y las condiciones que deben cumplirse antes de la venta (como las reparaciones e inspecciones requeridas). Los compradores y vendedores suelen negociar estas condiciones, incluidos el precio y la fecha de cierre.

Le exigirán realizar un depósito de pago inicial parcial, a menudo denominado un depósito “de buena fe” para demostrar que su oferta es seria. Su agente podrá informarle cuánto dinero deberá depositar.

Cuando usted hace una oferta, el vendedor la aceptará, la rechazará o hará una contraoferta. Si su oferta se acepta de inmediato, tendrá un acuerdo con todos los términos que ofreció. Si el vendedor la rechaza, es posible que haya habido una oferta mejor. Si el vendedor hace una contraoferta, usted tendrá otra oportunidad de negociar. Su agente de bienes raíces será su intermediario con el agente del vendedor durante las negociaciones. El objetivo de la negociación es lograr el acuerdo mutuo de términos y condiciones con los que usted y el vendedor se sientan satisfechos.

Cuando el vendedor acepta su oferta, usted llega a un acuerdo de venta. Esto significa que tanto usted como el vendedor han definido el precio y los términos para la venta, y se redacta un contrato de venta. Una vez que usted y el vendedor lo firman, el contrato pasa a ser un documento legalmente vinculante. Este proceso suele conocerse como la “celebración de un contrato”.

Pídale a un profesional en el que confíe que revise los términos y condiciones del contrato de venta antes de firmarlo. Haga preguntas sobre cualquier cosa que no entienda. Nunca firme un contrato que esté en blanco, incompleto o que no entienda.

Luego de la firma de su contrato, el próximo paso es coordinar la inspección de la casa para identificar las reparaciones que la casa podría necesitar. Es conveniente que sepa lo más posible sobre el estado de la casa. Las reparaciones importantes pueden convertirse en un punto de negociación con el vendedor.

Su agente de bienes raíces podrá proporcionarle una lista de inspectores de casas profesionales que pueden ofrecerle su opinión. Su agente también le recomendará organizar inspecciones especiales que puedan ser necesarias, por ejemplo, para detectar la presencia de termitas, pintura con plomo o contaminación del suelo. Realizar una inspección puede ayudarle a cerciorarse de que su nueva casa será saludable y segura para su familia.

Algunos contratos de venta especifican que la oferta está “sujeta a inspección”, lo que le da al comprador la oportunidad de dar marcha atrás con el trato si los resultados de la inspección no le resultan satisfactorios.

A menudo, un requisito del préstamo hipotecario es que la compañía hipotecaria haga tasar la casa para determinar su valor justo de mercado. Esto se hace para confirmar que el valor de tasación de la casa sea similar, o superior, al monto del préstamo. Si su casa se tasa a un valor inferior al precio de venta, esto será una oportunidad para negociar el precio de venta. La mayoría de las compañías hipotecarias no ofrecen financiamiento para una casa por un monto mayor a su valor.

La notificación oficial de su compañía hipotecaria que indica que su préstamo hipotecario ha sido aprobado, incluida una confirmación del monto.

Finalizar la venta, también conocido como el cierre, es el último paso en la compra de su casa. En el momento del cierre, la titularidad de la propiedad se transfiere del vendedor a usted. Es una reunión formal con un agente de cierre, un profesional que prepara los documentos oficiales relacionados con la venta. Dependiendo de dónde viva, esta persona generalmente es un abogado o un representante de la agencia de títulos de propiedad. Su agente de bienes raíces y el agente del vendedor también podrían asistir.


Cuando esté listo para programar su fecha de cierre, se contactará a todas las personas involucradas. Se determinará una fecha para que se lleve a cabo el cierre en un horario y lugar convenientes. El procedimiento de cierre y los cargos asociados varían según el lugar donde se encuentre la casa que compre. Se le notificará el importe exacto que necesitará para el cierre y si hay otros documentos que podría tener que llevar antes del cierre.

Cómo evitar la Discriminación

Las leyes federales prohíben la discriminación relacionada con la vivienda sobre la base de su raza, color, nacionalidad de origen, religión, sexo, estado civil o discapacidad. Si usted ha intentado comprar o arrendar una casa o un apartamento y considera que se han violado sus derechos, puede iniciar una queja en virtud de la equidad de vivienda. Puede presentar una queja comunicándose con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. por correo electrónico, por teléfono o por correo postal.

Le pedirán que proporcione:

  • Su nombre y dirección.
  • El nombre y la dirección de la persona contra la cual presenta una queja.
  • La dirección de la casa o el apartamento que intentó arrendar o comprar.
  • La fecha en que ocurrió el incidente.
  • Una breve descripción de lo que ocurrió.

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés)

Sitio Web:www.hud.gov/espanol
Número de teléfono gratuito:1-800-669-9777 (marque 2 para recibir atención en español)
Dirección postal:Office of Fair Housing and Equal Opportunity

Department of Housing and Urban Development

Room 5204
451 Seventh St. SW
Washington, DC 20410-2000

SUGERENCIAS PARA LA COMPRA DE UNA CASA

¡Decidió que llegó el momento de comprar una casa! Excelente. Aquí incluimos algunas sugerencias iniciales para la compra de una casa que debe considerar al comenzar.

Casa nueva o casa usada

En general, las casas nuevas requieren menos reparaciones y mantenimiento. También pueden ofrecer ciertas garantías y características más eficientes en el uso de la energía, lo cual podría significar cuentas de servicios públicos más bajas. Muchos compradores de casa por primera vez compran casas usadas porque les permite obtener más por su dinero. El comprador de una casa usada puede beneficiarse de las mejoras que haya hecho el propietario anterior, como jardinería, cortinas y persianas, o electrodomésticos renovados. Si es habilidoso con las herramientas, quizás pueda tener una buena oportunidad con una casa que necesite algo de remodelación o renovación. Siempre tenga en cuenta el costo de las reparaciones antes de hacer una oferta por cualquier casa.

Ubicación

Para muchas personas, la ubicación de la casa es el factor más importante. Mientras busca casas en venta, tenga presente sus necesidades específicas. ¿Necesita estar en un distrito escolar particular, o cerca de un trabajo, línea de autobuses o centro de cuidados diurnos? Si está dispuesto a viajar un poco hasta el trabajo, quizás pueda encontrar una casa por menos dinero. De ser así, asegúrese de que los ahorros superen sus costos de traslado.

Tamaño y características especiales

Siéntese con su familia y hagan una “lista de deseos” con las características que necesitan y desean para su nueva casa. ¿Cuántas habitaciones y baños necesitan? Intente suponer qué necesitarán por lo menos para los próximos cinco años. ¿Necesitan accesibilidad para una silla de ruedas? ¿Es un garaje algo imprescindible para ustedes? ¿Y un sótano? Es posible que encuentre la casa que cumpla con todos los ítems de su lista de deseos, pero generalmente es una buena idea clasificar los ítems de su lista y ser flexible con algunas de las características más importantes. Eso le facilitará encontrar algo dentro de su presupuesto que igual satisfaga sus necesidades más importantes.

Tómese el tiempo que necesite para buscar

Dedique el tiempo y la atención necesarios para elegir la casa que mejor se adapte a sus necesidades, posibilidades de reparación y presupuesto.

Cómo y dónde buscar

 De acuerdo con lo mencionado anteriormente, considere la posibilidad de trabajar con un profesional de bienes raíces. Además, hable con sus familiares, amigos y compañeros de trabajo sobre las casas que quizás sepan que están a la venta. Estudie las publicaciones de bienes raíces locales. Mire los anuncios de bienes raíces en los periódicos locales y en Internet. Visite una casa en venta durante un “evento de puertas abiertas”, que es cuando el agente de bienes raíces del vendedor abre la casa para el público en un determinado horario.

Inspección de la casa

Cuando planifique realizar una compra de esta envergadura, es importante que contrate a un inspector de casas profesional. Su agente de bienes raíces o su compañía hipotecaria pueden recomendarle un inspector, pero asegúrese de que la persona le dará una opinión objetiva. No es conveniente que le pida asesoramiento a alguien que trabaje para el agente de bienes raíces del vendedor, ni a una persona que espere que usted lo contrate si la casa necesita reparaciones. Pregunte si el inspector está certificado por el Instituto Nacional de Constructores y si es miembro de la Sociedad Americana de Inspectores de Vivienda. Un profesional con estas credenciales le proporcionará una opinión honesta sobre el estado de la casa.

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¿ESTÁ LISTO PARA COMPRAR UNA CASA?

La compra de una casa es una de las compras más importantes de su vida. Por eso, debe pensarlo detenidamente. ¿Cuándo es el “momento correcto” para comprar su primera casa? ¡Lo antes que pueda! 

La propiedad de una casa ofrece muchos beneficios. Pero antes de comenzar a buscar casas, debe analizar si tener una casa propia es conveniente para usted, y lo que le costará realmente comprar y mantener una casa. Considere las ventajas y desventajas de ser propietario de una casa, los costos que esto implica y cómo decidir si está preparado para comprar. Si piensa que aún no está listo, puede dar los pasos necesarios para fortalecer su panorama financiero.

Si ha estado en el servicio militar, también puede hablar con un emisor de préstamos para ver si califica para un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) Además, averigüe acerca de su Asignación Básica para la Vivienda (BAH, por sus siglas en inglés) y su Asignación Básica para la Subsistencia (BAS, por sus siglas en inglés) para el área que esté contemplando.

Use esta lista de comprobación para ver si está listo para comprar una casa.


CÓMO PREPARARSE PARA EL CIERRE

Durante su preparación para su día de cierre, hay muchos detalles de los que debe ocuparse.

En las semanas anteriores al cierre, usted debería:

  • Comprar un seguro para propietarios de vivienda. Asegúrese de obtener varias cotizaciones de seguros. Consulte a la compañía que se encarga de su seguro de automóviles. Las compañías de seguro suelen ofrecer un descuento por “casa-automóvil”, generalmente del 5 al 10%, a los clientes con más de una póliza de seguro. Si la propiedad que va a comprar se encuentra en una zona inundable, se le requerirá comprar una póliza de seguro para inundaciones.
  • Revisar su compromiso de préstamo con su compañía hipotecaria para asegurarse de entender todos los requisitos. Establezca la fecha y la hora del cierre en función de su contrato de venta y el vencimiento del compromiso de préstamo.
  • Revisar su declaración del Estimado de Buena Fe (GFE, por sus siglas en inglés) de los Costos de Liquidación y la Declaración de la ley Truth in Lending Act (Ley de Veracidad en los Préstamos) [TIL, por sus siglas en inglés]. Las declaraciones GFE y TIL son dos documentos que la compañía hipotecaria debe entregarle al comprador de una casa en un plazo de tres días laborables desde la solicitud. El GFE le brinda un estimado de los costos que tendrá que afrontar el comprador. La TIL proporciona el costo real del crédito para el prestatario. La TIL contiene la tasa porcentual anual, el cargo por financiamiento, el monto financiado, el total de pagos y el programa de pagos.
  • Revisar sus documentos del préstamo y la Declaración de Cierre estimada. Debe asegurarse de que la transacción y los cargos sean los que acordó. La Declaración de Cierre es un documento preparado por el agente de cierre que detalla minuciosamente todos los cargos relacionados con la compra del inmueble.
  • Confirmar que se haya ordenado un levantamiento topográfico de su propiedad. Consulte a su agente de cierre o a su abogado.
  • Prepararse para mudarse. Si usted es un arrendatario, infórmele a su arrendador que va a mudarse. Complete los formularios de cambio de dirección disponibles en la oficina de correos. Organice la desconexión de los servicios públicos de su domicilio actual y encárguese de las cuentas de su nueva casa. Planifique su mudanza propiamente dicha.

El día antes del cierre, usted debería:

  • Realizar una última recorrida de su futura casa.
  • Asegurarse de que todas las inspecciones y reparaciones que figuren en el contrato de compra se hayan realizado.
  • Obtener un cheque de caja o certificado del banco para pagar sus costos de cierre. Por lo general, no se acepta efectivo ni cheques personales.

DETERMINE CUÁNTO PUEDE PAGAR

Lea estos pasos para saber cómo determinar un presupuesto de vivienda conveniente para usted.

  1. Revise su plan de gastos mensuales e identifíquelos.
  2. Calcule qué monto de pago hipotecario mensual puede permitirse hacer.
  3. Decida qué monto de pago hipotecario está dispuesto a hacer. No olvide incluir el costo de servicios públicos, mantenimiento, seguro, impuestos, etc.
  4. Determine cuánto dinero ha ahorrado para el pago inicial y los costos de cierre.
  5. Hable con un consultor hipotecario sobre las opciones de financiación que se adapten a sus necesidades.

Nota: como regla general, puede hacer una estimación del valor que puede destinar a comprar una casa multiplicando su ingreso anual después de impuestos por 2.5 para calcular el precio de compra máximo. Para calcular su pago mensual recomendado para la vivienda, puede multiplicar su ingreso después de impuestos por el 28% y dividir el resultado por 12. Como guía, su pago hipotecario mensual (capital, intereses, impuestos y seguro) no debe superar el 28% de su ingreso bruto mensual.

EL COSTO DE SER PROPIETARIO

La compra y el mantenimiento de una casa propia implican varios gastos. Haga clic en cada costo para obtener más información.

Pago inicial
Una parte del precio de venta pagado al vendedor por el comprador de la casa para cerrar la transacción de compraventa. Por lo general, los pagos iniciales varían entre el 3% y el 20% del valor de la propiedad. Es posible que se le exija tener un seguro hipotecario privado (PMI o MI, por sus siglas en inglés) si su pago inicial es inferior al 20%.

Costos de cierre
Costos pagados por el prestatario (y en algunos casos por el vendedor) además del precio de compra de una casa. Estos costos podrían incluir el cargo por emisión, los puntos de descuento, la tasación, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios de los abogados, el levantamiento topográfico y los gastos pagados por adelantado, como los pagos de impuestos y el depósito en garantía del seguro. Es habitual que estos costos representen entre el 3% y el 5% del total del préstamo hipotecario. Usted recibirá un estimado de estos costos de su prestamista después de solicitar una hipoteca.

Hipoteca
Debido a que las casas tienen un precio tan alto, la mayoría de las personas piden prestado parte del dinero (o casi todo) que necesitan para comprar una casa. Probablemente necesite solicitar un préstamo hipotecario, o hipoteca, a una compañía hipotecaria. Deberá pagar la hipoteca con pagos regulares (generalmente, mensuales) durante un cierto período de años, con intereses.

Reparaciones y mantenimiento de la vivienda
El costo de mantener su casa. El monto dependerá del estado en el que se encuentre su casa, a qué factores climáticos está expuesta, el tipo de cuidado que usted le brinda, la cantidad de personas que viven en ella y el tipo de uso.

Impuestos sobre la propiedad
Por lo general, los impuestos se pagan al menos una vez al año a una o más autoridades gubernamentales. El monto se basa en el valor de mercado de su propiedad, según lo determina el condado donde dicha propiedad está ubicada.

Seguro
El seguro contra riesgos o para propietarios de vivienda le protege contra pérdidas financieras en su propiedad como consecuencia de incendios, vientos, desastres naturales u otros peligros.

Protección de garantía sobre la vivienda
Una garantía de vivienda es un tipo de seguro que algunos propietarios adquieren para cubrir las reparaciones de los sistemas principales de la casa, como las cañerías, el sistema eléctrico y la calefacción, además de los electrodomésticos instalados.

Recuerde que, aunque ser propietario de una casa implica muchos costos, también hay un beneficio importante: el valor de su casa puede aumentar a lo largo de los años.

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